Wenn du Monteurzimmer vermietest, überlässt du anderen Menschen Räume, Wege und Einrichtungen zur Nutzung. Damit übernimmst du automatisch die Verkehrssicherungspflicht.
Das bedeutet nicht „alles absichern, was denkbar ist“, sondern: typische Gefahren erkennen, vermeiden oder absichern.
Damit du genau weißt, was das in der Praxis heißt, findest du hier konkrete Pflichten, die dich als Vermieter treffen.
Die Monteurunterkunft muss sich bei Übergabe in einem sicheren, nutzbaren Zustand befinden.
Dazu gehört insbesondere:
Deine Verantwortung endet nicht mit der Schlüsselübergabe. Du bist verpflichtet, die Unterkunft regelmäßig zu kontrollieren.
Betroffen sind u. a.:
Typische Kontrollpunkte:
Alle Außenflächen, die deine Gäste nutzen dürfen, unterliegen ebenfalls der Verkehrssicherungspflicht.
Das betrifft zum Beispiel:
Deine Pflichten:
Du musst dafür sorgen, dass alle technischen Einrichtungen sicher und funktionsfähig sind.
Dazu zählen insbesondere:
Defekte oder beschädigte Technik darf nicht weiter genutzt werden, solange sie nicht repariert ist.
Rauchwarnmelder sind in allen Bundesländern Pflicht – auch in Monteurunterkünften.
Deine Verantwortung:
In den meisten Bundesländern liegt die Wartungspflicht beim Vermieter (Landesrecht beachten).
Sobald dir ein Mangel bekannt wird, musst du handeln.
Das heißt:
Was nicht zulässig ist:
Auch mangelnde Sauberkeit kann zur Haftungsfrage werden – z. B. bei:
Du bist verpflichtet, die Unterkunft so zu reinigen (oder reinigen zu lassen), dass keine vermeidbaren Unfall- oder Gesundheitsrisiken entstehen.
Hinweise wie
ändern nichts an deiner rechtlichen Verantwortung als Vermieter.
Solche Hinweise können Gäste zwar auf ein bestimmtes Verhalten aufmerksam machen, sie befreien dich aber nicht von deiner Verkehrssicherungspflicht.
Das bedeutet:
Für die grundlegende Sicherheit der Unterkunft bist immer du als Vermieter verantwortlich.
Du musst dafür sorgen, dass typische Gefahren vermieden oder abgesichert sind – unabhängig davon, was im Vertrag steht oder welche Schilder angebracht sind.
Die Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht reduziert Risiken, schließt sie aber nicht vollständig aus. Deshalb gehört das Thema Versicherung grundsätzlich zur Vermietung von Monteurzimmern.
Wichtig dabei:
Es gibt keine pauschale „richtige“ Versicherung, die für jeden Vermieter gleichermaßen passt. Art und Umfang des Versicherungsschutzes hängen unter anderem ab von:
Eine pauschale Empfehlung ist daher nicht sinnvoll. Stattdessen solltest du dich individuell beraten lassen, zum Beispiel durch einen Versicherungsfachmann, der deine Situation prüft.
Viele Vermieter von Monteurzimmern arbeiten mit Hausmeistern, Reinigungsfirmen oder externen Dienstleistern zusammen. Naheliegend ist daher die Frage, ob sich die Verkehrssicherungspflicht auf diese Dritten übertragen lässt.
Die Verkehrssicherungspflicht liegt grundsätzlich beim Vermieter. Sie ergibt sich daraus, dass du anderen Personen Räume, Wege und Einrichtungen zur Nutzung überlässt.
Eine vollständige Entlastung von der Verkehrssicherungspflicht ist rechtlich nicht möglich.
Die rechtliche Grundlage bildet § 823 Abs. 1 BGB, aus dem die Verkehrssicherungspflicht durch die Rechtsprechung abgeleitet wird.
Du darfst einzelne Aufgaben im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht an Dritte delegieren. Dazu gehören insbesondere praktische Ausführungs- und Kontrolltätigkeiten, zum Beispiel:
Solche Aufgaben werden häufig per Vertrag an Hausmeister, Hausverwaltungen oder externe Dienstleister übertragen.
Auch wenn Aufgaben delegiert werden, bleibt der Vermieter rechtlich verantwortlich für:
Fehler von beauftragten Dritten können dem Vermieter zugerechnet werden (vgl. § 278 BGB).
Wird die Verkehrssicherungspflicht verletzt und kommt es dadurch zu einem Schaden, kann der Vermieter zivilrechtlich haftbar gemacht werden.
Die Haftung stützt sich insbesondere auf folgende Vorschrift:
§ 823 Abs. 1 BGB – Schadensersatzpflicht
Diese Vorschrift ist die zentrale Grundlage der Verkehrssicherungspflicht:
„Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.“
Bedeutung für Vermieter:
Eine Haftung des Vermieters ist möglich, wenn:
Dabei reicht Fahrlässigkeit aus. Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter vorsätzlich gehandelt hat.
Der Vermieter kann sich nur dann entlasten, wenn er nachweisen kann, dass: