Monteurzimmer & Steuern

Die wichtigsten Grundlagen für private und gewerbliche Vermieter

Einkommensteuer, Umsatzsteuer, Kleinunternehmerregelung & Gewerbesteuer verständlich erklärt

Die Vermietung von Monteurzimmern ist für viele eine lukrative Möglichkeit Einnahmen zu erzielen – sei es als Nebenverdienst oder als professionell betriebenes Geschäftsmodell.

Doch mit den Einnahmen entstehen automatisch steuerliche Fragen: Welche Steuern fallen an? Wie funktioniert die Kleinunternehmerregelung? Und was gilt bei der Umsatzsteuer?

Dieser Beitrag gibt dir einen praxisnahen und leicht verständlichen Überblick über alle steuerlich relevanten Themen im Rahmen der Monteurzimmer-Kurzzeitvermietung, die für dich als Vermieter wichtig sein können.

Vorab: Private oder gewerbliche Vermietung? – Einordnung für die Steuer

Bevor du deine steuerlichen Pflichten einordnen kannst, musst du wissen, wie das Finanzamt deine Tätigkeit einordnet:

• Private Vermietung: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) → Eintragung in Anlage V
• Gewerbliche Vermietung: Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG) → Eintragung in Anlage G und Anlage EÜR

Diese Einordnung beeinflusst unter anderem, ob du ein Gewerbe anmelden musst und ob eine Gewerbesteuerpflicht begründet wird.

Im weiteren Verlauf dieses Beitrags erklären wir dir die steuerlichen Folgen beider Modelle. Deshalb ist es wichtig, dass du deine Tätigkeit vorab möglichst klar einordnen kannst – nur so weißt du, welche Regeln und Pflichten für dich gelten.

Einkommensteuer bei Monteurzimmern

Gewinn/Überschuss korrekt versteuern

Die Einkommensteuer betrifft alle Vermietungen durch natürliche Personen – unabhängig davon, ob die Vermietung steuerlich als private Vermietung oder als Gewerbebetrieb eingeordnet wird.

Erfolgt die Vermietung über eine GmbH oder UG, fällt keine Einkommensteuer, sondern Körperschaftsteuer an.

Wie wird die Einkommensteuer berechnet?

Besteuert wird dabei immer der Gewinn bzw. Überschuss, also deine (Betriebs-)Einnahmen abzüglich aller Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten.

Abzugsfähige Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten sind z. B.:

• Strom, Wasser, Heizung
• Reinigung und Instandhaltung
• Internet, Versicherungen
• Inseratskosten, Plattformgebühren
• Abschreibungen (AfA) auf Möbel oder Gebäude

Beispiel: Betriebseinnahmen 2.400 € - Betriebsausgaben 600 € = Gewinn 1.800 €

→ Dieser Betrag wird in der Steuererklärung angegeben.

Einkommensteuer – welche Anlage gilt für dich?

Je nach Einordnung erzielst du unterschiedliche Einkunftsarten – und musst sie in der Steuererklärung an unterschiedlichen Stellen angeben:

Private Vermietung:

• Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG)
• Eintragung in der Anlage V der Steuererklärung

Gewerbliche Vermietung:

• Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG)
• Eintragung in der Anlage G und Anlage EÜR der Steuererklärung

Buchführung & Gewinnermittlung

Für private und gewerbliche Vermieter gelten unterschiedliche Anforderungen:

Private Vermietung (Anlage V)

Bei der privaten Vermietung musst du keine doppelte Buchführung und auch keine formelle Einnahmen-Überschuss-Rechnung (Anlage EÜR) erstellen.

Die Gewinnermittlung erfolgt über die Anlage V, in der du deine Einnahmen und Werbungskosten gegenüberstellst.

Im Ergebnis entspricht das einer einfachen Überschussrechnung – nur eben speziell für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Gewerbliche Vermietung (Anlage G)

Bei der gewerblichen Tätigkeit musst du deinen Gewinn in der Regel mittels Einnahmenüberschussrechnung nach § 4 Absatz 3 EStG (EÜR) ermitteln und dafür die Anlage EÜR mit der Steuererklärung abgeben – sofern du nicht bilanzierungspflichtig bist.

Bilanzierungspflicht entsteht, wenn du bestimmte Schwellenwerte überschreitest:

• Umsatz über 800.000 €, oder
• Gewinn über 80.000 € im Jahr

In diesen Fällen musst du deinen Gewinn durch Betriebsvermögensvergleich d.h. durch die Erstellung einer Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung ermitteln. Das ist aufwendiger, aber auch mehr Möglichkeiten in der steuerlichen Gestaltung bieten.

Umsatzsteuer bei Monteurzimmern

Die Umsatzsteuer ist für viele Vermieter der Bereich, der am meisten Unsicherheiten auslöst. Wir starten zunächst mit der Frage: Kleinunternehmerregelung – gilt sie für mich?

Kleinunternehmerregelung

Die Kleinunternehmerregelung gemäß § 19 UStG ist eine Steuererleichterung für kleinere Betriebe oder private Vermieter. Sie befreit dich von der Umsatzsteuer, wenn:

• dein Umsatz im Vorjahr ≤ 25.000 €, und
• dein Umsatz im laufenden Jahr ≤ 100.000 € (voraussichtlich) bleibt.

Wichtig: Maßgeblich ist dabei immer der Umsatz, nicht der Gewinn oder Überschuss.

Bleibst du innerhalb dieser Grenzen, musst du keine Umsatzsteuer ausweisen und abführen. Das heißt:

• du stellst Rechnungen ohne Umsatzsteuer aus. Auf der Rechnung ist stattdessen ein Hinweis auf die Kleinunternehmerregelung erforderlich, z. B.:
  • „Gemäß § 19 UStG wird keine Umsatzsteuer berechnet.“ oder
  • „Als Kleinunternehmer im Sinne von § 19 UStG wird keine Umsatzsteuer berechnet.“
• Du musst keine Umsatzsteuer-Voranmeldungen erstellen und beim Finanzamt einreichen.

Aber: Als Kleinunternehmer kannst du keine Vorsteuer aus Ausgaben ziehen. Das kann wichtig sein, wenn du z. B. viel in Möbel, Renovierungen oder Ausstattung investierst.

Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung

Die Anwendung der Kleinunternehmerregelung ist keine Pflicht, sondern ein Wahlrecht.

Du kannst freiwillig auf sie verzichten und zur regulären Umsatzsteuer wechseln – etwa dann, wenn du hohe Investitionen planst und den Vorsteuerabzug nutzen möchtest.

Reguläre Umsatzsteuerpflicht

Du wirst umsatzsteuerpflichtig, wenn du die Kleinunternehmergrenzen überschreitest oder bewusst auf die Kleinunternehmerregelung verzichtest.

In der Regelbesteuerung gilt:

• 7 % Umsatzsteuer auf die reine Übernachtung und auf evtl. bereitgestelltes Frühstück jedoch ohne Getränke
• 19 % Umsatzsteuer auf alle zusätzlichen Leistungen, die über das reine Bereitstellen des Zimmers und eines Frühstücks hinausgehen
• Du kannst Vorsteuer abziehen, was gerade bei Renovierungen oder größeren Investitionen finanziell vorteilhaft ist

Gewerbesteuer bei Monteurzimmern

Für private Vermietung (Anlage V) ist Gewerbesteuer kein Thema.

Sie wird erst relevant, wenn:

• das Finanzamt deine Vermietung als gewerblich einstuft und
• dein jährlicher sog. Gewerbeertrag über 24.500 € liegt

Wichtig: Maßgeblich ist hierbei der Gewerbeertrag, nicht der Umsatz.

Steuerlicher Überblick für Vermieter von Monteurzimmern