Zweckentfremdung von Wohnraum bei Monteurzimmern

Was müssen Vermieter von Monteurzimmern beachten?

Im Beitrag „Nutzungsänderung für Monteurzimmer“ hast du erfahren, wann eine baurechtliche Nutzungsänderung notwendig ist.

Doch selbst wenn das Bauamt grünes Licht gibt, musst du zusätzlich prüfen, ob in deiner Kommune ein Zweckentfremdungsverbot gilt. Denn viele Städte und Gemeinden regeln eigenständig, ab wann eine Wohnung nicht mehr als Wohnraum gilt.

Was ist das Zweckentfremdungsverbot?

Das Zweckentfremdungsverbot ist eine gesetzliche Regelung, die in einigen Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt.

Ziel der Regelung: Vorhandenen Wohnraum als Wohnraum erhalten und verhindern, dass er für andere Zwecke genutzt wird.

Eine Wohnung gilt als zweckentfremdet, wenn sie nicht mehr überwiegend als Wohnraum dient.

Typische Beispiele:

• Tage- oder wochenweise Vermietung als Beherbergungsstätte – etwa an Touristen oder wechselnde Kurzzeitgäste
• Gewerbliche Nutzung – wenn die Wohnung dauerhaft als Büro, Praxis oder Lager verwendet wird
• Leerstand über längere Zeit – wenn eine Wohnung bewusst ungenutzt bleibt, z. B. aus spekulativen Gründen

Warum gibt es das Zweckentfremdungsverbot?

In vielen Großstädten fehlt bezahlbarer Wohnraum. Wenn immer mehr Wohnungen an Touristen vermietet werden oder über längere Zeit leerstehen, verschärft sich die Situation zusätzlich.

Das Zweckentfremdungsverbot soll genau hier ansetzen: Es schützt bestehenden Wohnraum davor, dem regulären Wohnungsmarkt entzogen zu werden und sichert so Wohnraum für die Bevölkerung.

Um das umzusetzen, haben einige Bundesländer spezielle Landesgesetze geschaffen. Diese geben den Kommunen die Möglichkeit, eigene Zweckentfremdungssatzungen zu erlassen. Erst wenn eine Kommune eine solche Satzung beschließt, gilt dort tatsächlich ein Zweckentfremdungsverbot. In einer solchen Satzung wird genau festgelegt:

• Was als Zweckentfremdung gilt
• Wann eine Genehmigung nötig ist
• Welche Ausnahmen es gibt
• Welche Strafen drohen (oft hohe Bußgelder)

Zweckentfremdung von Wohnraum – Was bedeutet das für dich als Vermieter?

Wird Wohnraum regelmäßig tage- oder wochenweise an wechselnde Gäste vermietet, gilt dies in Städten oder Gemeinden mit einem Zweckentfremdungsverbot meist als Zweckentfremdung von Wohnraum.

Warum?

Die Wohnung dient nicht mehr als fester Lebensmittelpunkt, sondern nur als Unterkunft auf Zeit mit ständig wechselnden Gästen. Damit steht sie dem regulären Wohnungsmarkt nicht mehr zur Verfügung. Die Nutzung wird daher rechtlich nicht mehr als Wohnnutzung eingestuft.

Rechtliche Einordnung

Das Zweckentfremdungsverbot soll sicherstellen, dass bestehender Wohnraum nicht zu anderen Zwecken genutzt wird – etwa für Ferien- oder Monteurvermietung.

Ob du tatsächlich gegen diese Vorschriften verstößt oder rechtmäßig vermietest, hängt entscheidend davon ab, ob du bereits eine baurechtliche Nutzungsänderung hast oder nicht.

Im Folgenden schauen wir uns dazu zwei Fälle an:

• Fall A: Du hast bereits eine baurechtliche Nutzungsänderung
• Fall B: Du hast keine baurechtliche Nutzungsänderung

Fall A: Du hast bereits eine baurechtliche Nutzungsänderung

Wenn in deiner Stadt oder Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot gilt, betrifft dich dieses nur dann, wenn du Wohnraum nutzt oder vermietest.

Sobald deine Wohnung jedoch baurechtlich als Beherbergungsstätte genehmigt ist, fällt sie nicht mehr unter das Zweckentfremdungsverbot.

Warum? Baurechtlich handelt es sich dann nicht mehr um Wohnraum, den du zweckentfremden könntest.

Du nutzt die Immobilie also rechtskonform zu dem genehmigten Zweck – zur Beherbergung.

Was das für dich konkret bedeutet:

• Keine Zweckentfremdung: Du darfst deine Unterkunft legal kurzfristig vermieten, ohne gegen das Zweckentfremdungsverbot zu verstoßen. Der Wohnraumschutz greift nur, wenn tatsächlicher Wohnraum entzogen wird – und das ist bei einer genehmigten Beherbergung nicht der Fall.
• Aber: Auch wenn du keinen Wohnraum mehr nutzt, kann deine Stadt oder Gemeinde eine Registrierungspflicht für Beherbergungsbetriebe vorschreiben. Diese Pflicht ergibt sich nicht aus dem Zweckentfremdungsverbot, sondern aus anderen kommunalen Regelungen oder Landesgesetzen.

Das musst du beachten, wenn ein Zweckentfremdungsverbot gilt:

Registrierungspflicht prüfen: In vielen Städten oder Gemeinden mit Zweckentfremdungsverbot musst du deine Unterkunft trotz Nutzungsänderung registrieren und erhältst dafür eine sogenannte Wohnraumschutz- oder Registrierungsnummer.

Diese Nummer muss in vielen Kommunen in allen öffentlichen Angebots- und Werbedarstellungen angegeben werden – zum Beispiel in Inseraten auf Online-Portalen (z. B. auf mein-Monteurzimmer.de), auf deiner Website, in Social Media oder in Print-Werbung. Ob und wie diese Pflicht gilt, legt deine Kommune in ihrer Satzung fest.

Manche Städte oder Gemeinden verlangen außerdem, dass Vermieter einen Belegungskalender führen oder die tatsächlichen Vermietungszeiträume dokumentieren. Diese Nachweise sind wichtig – sie helfen dir bei einer Kontrolle oder Nachfrage durch die Behörde und belegen, dass du dich an die geltenden Regeln hältst.

Fall B: Du hast keine baurechtliche Nutzungsänderung

Wenn in deiner Stadt oder Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot gilt und du Wohnraum ohne baurechtliche Nutzungsänderung regelmäßig an wechselnde Gäste vermietest (z. B. Monteure, Geschäftsreisende oder Touristen), liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum vor.

Denn: Deine Wohnung wird nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt, sondern zu Beherbergungszwecken.

Damit steht sie dem regulären Wohnungsmarkt nicht mehr zur Verfügung und fällt unter das Zweckentfremdungsverbot deiner Stadt oder Gemeinde.

Was das bedeutet:

Du darfst deine Wohnung nicht einfach kurzzeitig vermieten, solange sie baurechtlich als Wohnraum gilt. In Städten mit Zweckentfremdungsverbot ist das genehmigungspflichtig.

Das musst du beachten, wenn ein Zweckentfremdungsverbot gilt:

1. Zweckentfremdungssatzung prüfen

• Prüfe auf der Website deiner Stadt oder Gemeinde oder beim Wohnraumschutzamt, ob eine Zweckentfremdungssatzung gilt
• Dort erfährst du:
  • Ab welcher Vermietungsdauer oder Nutzung eine Zweckentfremdung vorliegt
  • Welche Ausnahmen oder Sonderregelungen gelten (z. B. zeitlich begrenzte Vermietung bis 8 - 10 Wochen/Jahr)
  • Welche Unterlagen du für einen Antrag einreichen musst

2. Zweckentfremdungsgenehmigung beantragen

• Stelle beim zuständigen Wohnungsamt, Wohnraumschutz- oder Zweckentfremdungsamt einen Antrag auf Zweckentfremdungsgenehmigung
• In der Regel werden folgende Unterlagen verlangt:
  • Grundriss / Lageplan
  • Eigentumsnachweis
  • Beschreibung der geplanten Nutzung (Zeiträume, Gästewechsel, Zweck)
  • Nachweis über Ersatzwohnraum oder wirtschaftliche Begründung
• Wenn die Nutzung nicht mehr als „Wohnen“ eingestuft wird, sondern als Beherbergung, ist zusätzlich eine baurechtliche Nutzungsänderung beim Bauamt zu beantragen.
• In vielen Städten wird eine Zweckentfremdungsgenehmigung nur dann erteilt, wenn die baurechtliche Zulässigkeit nachgewiesen ist – beide Verfahren hängen also häufig voneinander ab.

3. Registrierungspflicht beachten

• In vielen Städten musst du deine Unterkunft registrieren und eine Wohnraumschutz- oder Registrierungsnummer angeben
• Diese Nummer muss in vielen Kommunen in allen öffentlichen Angebots- und Werbedarstellungen angegeben werden – zum Beispiel in Inseraten auf Online-Portalen (z. B. auf mein-Monteurzimmer.de), auf deiner Website, in Social Media oder in Print-Werbung. Ob und wie diese Pflicht gilt, legt deine Kommune in ihrer Satzung fest.

4. Belegung dokumentieren

• Manche Städte oder Gemeinden verlangen außerdem, dass Vermieter einen Belegungskalender führen oder die tatsächlichen Vermietungszeiträume dokumentieren.
• Diese Nachweise sind wichtig – sie helfen dir bei einer Kontrolle oder Nachfrage durch die Behörde und belegen, dass du dich an die geltenden Regeln hältst.

Übersicht: Zweckentfremdung in Großstädten (exemplarisch)

Streng geregelt:

Berlin

• Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum wiederholt tage- oder wochenweise als Ferienwohnung oder Monteurzimmer überlassen wird (§ 2 ZwVbG)
• Genehmigungspflicht ab der ersten regelmäßigen Kurzzeitvermietung
• Registrierungsnummer erforderlich

Hamburg

• Wenn Wohnraum an wechselnde Nutzer „zum nicht auf Dauer angelegten Gebrauch“ überlassen wird (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 HmbWoSchG)
• Monteurunterkünfte gelten meist als beherbergungsähnlich, also zweckentfremdet
• Wohnraumschutznummer und Belegungsmeldung erforderlich

München

• Nutzung von Wohnraum zu Beherbergungszwecken ist nur bis zu 8 Wochen im Jahr erlaubt (Art. 1 S. 2 Nr. 3 ZwEWG)
• Danach Genehmigung nötig
• Keine Registrierungsnummer erforderlich

Mittel geregelt:

Frankfurt am Main

• Wiederholte tage- oder wochenweise Vermietung als Ferienwohnung oder Fremdenbeherbergung gilt als Zweckentfremdung (§ 3 Abs. 1 Ferienwohnungssatzung)
• Vermietung bis zu 10 Wochen pro Jahr ist genehmigungsfrei
• Keine Registrierungspflicht

Stuttgart

• Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum mehr als 10 Wochen im Jahr zu Beherbergungszwecken genutzt wird (§ 3 Abs. 1 Nr. 3 ZwEVS)
• Kurzzeitvermietung bis 10 Wochen ist erlaubt
• Registrierungsnummer erforderlich

Weniger streng geregelt:

Düsseldorf, Bonn, Münster, Aachen:

• Kurzzeitvermietung bis 90 Tage pro Jahr erlaubt (bei Studierenden bis 180 Tage) (§ 12 (2) Gesetz zur Stärkung des Wohnungswesens in Nordrhein-Westfalen Wohnraumstärkungsgesetz – WohnStG); beachte: es kann dennoch die Pflicht zur Anzeige dieser Kurzzeitvermietung und zur Führung eines Belegungskalenders bestehen.
• Danach gilt die Nutzung als Zweckentfremdung und muss genehmigt werden
• Registrierungspflicht (Wohnraum-Identitätsnummer)

Folgen bei unerlaubter Zweckentfremdung

Wer Wohnraum ohne Genehmigung zweckentfremdet, begeht eine Ordnungswidrigkeit und muss mit Konsequenzen rechnen.

Die genauen Sanktionen richten sich nach dem jeweiligen Landesgesetz oder der Zweckentfremdungssatzung deiner Kommune – die Grundprinzipien sind jedoch überall ähnlich.

• Nutzungsuntersagung: Die zuständige Behörde kann die weitere Nutzung sofort untersagen, wenn sie feststellt, dass Wohnraum ohne Genehmigung zweckentfremdet wird.
• Rückführungspflicht: Die zuständige Behörde kann verlangen, dass die Wohnung wieder in ihren ursprünglichen Zustand versetzt und dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt wird.
• Bußgelder: Eine unerlaubte Zweckentfremdung gilt als Ordnungswidrigkeit und kann mit hohen Bußgeldern geahndet werden. Die Obergrenzen sind je nach Stadt und Bundesland unterschiedlich. Das Bußgeld kann so bemessen werden, dass der wirtschaftliche Vorteil vollständig ausgeglichen wird. Das ergibt sich aus § 17 Abs. 4 OWiG: Die Geldbuße soll den finanziellen Vorteil übersteigen, der durch die Ordnungswidrigkeit entstanden ist.
• Zwangsgeld und Vollstreckung: Kommst du einer Anordnung (z. B. Nutzungsuntersagung) nicht nach, kann die Behörde Zwangsgelder verhängen, um die Anordnung durchzusetzen. Diese betragen oft mehrere Tausend Euro pro Wohnung und können mehrfach wiederholt werden, bis du die Nutzung änderst.
• Untersagung der weiteren Vermietung: Bei wiederholten oder vorsätzlichen Verstößen kann dir die Behörde auch die weitere Vermietung des Objekts untersagen. In schweren Fällen droht der dauerhafte Entzug der Nutzungserlaubnis oder sogar die Schließung des Betriebs.

Registrierungsnummer/ Wohnraumschutznummer

Die Registrierungsnummer oder Wohnraumschutznummer (auch Wohnraum-ID genannt) ist eine behördliche Nummer, die du von deiner Stadt oder Gemeinde erhältst, wenn du deine Unterkunft offiziell registrierst.

Sie dient der Kontrolle und Transparenz im Vermietungsmarkt und soll verhindern, dass Wohnraum zweckentfremdet oder illegal als z. B. Ferienwohnung oder Monteurzimmer genutzt wird.

Was ist die Aufgabe der Registrierungsnummer?

Pflichtangabe in Inseraten:

• In vielen Städten und Gemeinden muss die Registriernummer in allen Anzeigen und Angeboten (Online sowie Offline) angegeben werden – also überall dort, wo die Unterkunft beworben oder zur Vermietung bereitgestellt wird. Somit auch in allen Inseraten auf Online-Portalen (z. B. Airbnb, Booking.com, mein-Monteurzimmer.de)
• Das gilt für private und gewerbliche Vermieter gleichermaßen

Kontrolle durch Behörden:

• Die Registrierungsnummer hilft den Behörden, illegale Kurzzeitvermietungen oder Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot schneller zu erkennen

EU-weit einheitlicher Standard:

• Nach der EU-Verordnung 2024/1028 wird die Registrierungsnummer künftig europaweit im Rahmen des Datenaustauschs über Beherbergungsdienstleistungen genutzt
  

Wann brauchst du eine Registrierungsnummer?

Das hängt von der jeweiligen kommunalen Regelung ab – jedes Bundesland und jede Stadt kann eigene Vorgaben erlassen.

Wenn du deine Unterkunft regelmäßig tage-, wochenweise oder monatsweise an wechselnde Gäste überlässt – etwa Touristen, Geschäftsreisende oder Monteure – gilt das als Beherbergung.

In diesem Fall besteht in vielen Städten und Gemeinden eine Registrierungspflicht.

Du musst also eine Registrierungsnummer beantragen und diese überall dort sichtbar angeben, wo du deine Unterkunft bewirbst oder zur Vermietung anbietest – sowohl in Online-Inseraten als auch in Printanzeigen. Informiere dich vorher, ob in deiner Stadt oder Gemeinde eine solche Registrierungspflicht besteht.

Wann kann ein Impressum die Registrierungsnummer ersetzen?

In einigen Städten und Gemeinden – zum Beispiel in Hamburg – kann ein vollständiges Impressum unter bestimmten Voraussetzungen die Registrierungspflicht bzw. die Pflicht zur Angabe einer Wohnraumschutznummer ersetzen.

Das gilt insbesondere dann, wenn es sich um Unterkünfte handelt, die baurechtlich bereits korrekt genehmigt sind. Für solche Unterkünfte brauchst du grundsätzlich eine Wohnraumschutznummer, sobald du Angebote oder Werbung dafür veröffentlichst – z. B. auf einem Online-Portal, in Zeitungen oder anderen Medien.

Eine Registrierung ist jedoch nicht erforderlich, wenn du:

• Gesetzlich zur Angabe eines Impressums verpflichtet bist (z. B. als Gewerbetreibender oder Betreiber einer Webseite)
• Und dieses Impressum in der jeweiligen Anzeige klar angegeben ist

Nur wenn alle kommunalen Vorgaben erfüllt sind, kann das Impressum die Registrierungsnummer ersetzen. Ob dies deine konkrete Stadt oder Gemeinde erlaubt, ergibt sich aus der jeweiligen Zweckentfremdungssatzung. Daher lohnt sich immer ein Blick in die lokalen Regelungen oder eine Rückfrage beim zuständigen Amt.

Wo beantragst du die Registrierungsnummer?

Zuständig ist das örtliche Wohnungs-, Ordnungs- oder Bezirksamt. Der Antrag erfolgt meist online über ein städtisches Portal.

Benötigte Angaben:

• Name und Kontaktdaten des Vermieters
• Adresse und Nutzung der Unterkunft
• Vermietungsform (Kurzzeitvermietung/ Wohnen auf Zeit)
• Zweckentfremdungsgenehmigung oder Nachweis, dass keine Genehmigungspflicht besteht

Nach der Registrierung erhältst du deine individuelle Nummer, die du in allen Online-Inseraten, sowie in Printanzeigen sichtbar angeben musst.

Zusammenhang mit der Zweckentfremdungsgenehmigung

Die Registrierungsnummer ersetzt keine Zweckentfremdungsgenehmigung. Beides sind getrennte Verfahren, die sich aber gegenseitig bedingen können:

• Die Registrierungspflicht (Registrierungsnummer) gilt in vielen Städten unabhängig davon, ob du eine Genehmigung brauchst oder nicht. Du musst deine Unterkunft also immer registrieren, wenn deine Stadt oder Gemeinde eine entsprechende Satzung hat – auch bei genehmigungsfreien oder bereits genehmigten Vermietungen.
• Die Zweckentfremdungsgenehmigung regelt, ob du eine bestimmte Nutzung (z. B. Kurzzeitvermietung) überhaupt durchführen darfst. Sie ist also die inhaltliche Erlaubnis, während die Registrierung nur der behördlichen Erfassung und Transparenz dient.

Konsequenzen bei Verstoß

• Fehlende Registrierungsnummer in Inseraten: Bußgelder bis zu 500.000 € (z. B. in Berlin)
• Wiederholte Verstöße: Löschung der Inserate oder Vermietungsverbot